Al acercarse cada campaña de la declaración de la renta, muchos propietarios de viviendas en España se preguntan si pueden deducir los gastos de comunidad que pagan mensualmente en sus edificios. Sin embargo, existe confusión sobre quiénes pueden beneficiarse realmente de estas deducciones y bajo qué condiciones es posible hacerlo. Aunque estos gastos representan un desembolso fijo y relevante para cualquier propietario, la normativa fiscal distingue claramente entre distintos supuestos, y solo en algunos casos concretos los gastos de comunidad pueden restarse legalmente de la base imponible del IRPF.
¿Quién puede deducir los gastos de comunidad?
La legislación fiscal española establece que solo determinados contribuyentes pueden deducir los gastos de comunidad en su declaración de la renta. El criterio fundamental es el uso que se da a la vivienda:
- Vivienda alquilada a terceros: Los propietarios que alquilan su vivienda pueden deducir los gastos de comunidad como parte de los gastos necesarios para la obtención de rendimientos del capital inmobiliario. Es decir, si percibes ingresos por alquilar una casa o piso, estos gastos son deducibles porque directamente afectan a los ingresos obtenidos por ese arrendamiento y se consideran necesarios para su conservación y mantenimiento.
- Vivienda habitual del propietario: En cambio, los gastos de comunidad de la vivienda habitual NO son deducibles para particulares que viven en su propio inmueble. Ni las cuotas ordinarias, ni extraordinarias, seguros, ni derramas pueden figurar como deducción por vivienda habitual, salvo en casos muy excepcionales como inversiones en mejora de eficiencia energética o accesibilidad, y siempre encuadradas en programas contemplados por la ley. Si compraste la vivienda antes de 2013, podrías acceder a la antigua deducción por adquisición de vivienda habitual, pero la legislación vigente excluye expresamente a los gastos de comunidad de este beneficio.
Esta diferencia responde a un principio clave de la fiscalidad: únicamente los gastos que generan o mantienen la fuente que produce rendimientos son deducibles. Es el caso de los arrendamientos, pero no del disfrute de la vivienda habitual, donde se interpreta que estos gastos forman parte del consumo personal y no de la obtención de ingresos.
Gastos concretos y situaciones excepcionales
Dentro del ámbito de los gastos de comunidad posibles de deducir en viviendas en alquiler, se incluye una amplia gama de conceptos:
- Cuotas ordinarias de la comunidad
- Derramas acordadas por obras de mantenimiento o mejora
- Gastos por servicios comunes: limpieza, conserje, suministros de zonas comunes
- Primas de seguros contratados por la comunidad para el edificio (incendios, daños, responsabilidad civil, etc.)
No obstante, deben cumplirse estrictos requisitos:
- El inmueble debe estar efectivamente alquilado durante el periodo fiscal que se quiere deducir.
- Los gastos deben estar justificados mediante facturas, recibos, acuerdos de la comunidad u otros documentos que acrediten la realidad del pago y su finalidad.
De forma extraordinaria, algunos gastos de comunidad relativos a obras de eficiencia energética, accesibilidad o rehabilitación pueden ser deducibles para cualquier propietario, si cumplen lo dispuesto en los programas estatales y autonómicos vigentes. Por ejemplo, la ley contempla deducciones específicas para obras que reduzcan el consumo energético del edificio, instalaciones de ascensores o reformas para adaptar viviendas a personas con discapacidad o mayores de 65 años. Es esencial conservar toda la documentación justificativa (certificados, acuerdos de la comunidad, facturas) y declarar adecuadamente estos gastos en los apartados específicos de la renta. El importe de la deducción y los requisitos varían según el año de adquisición de la vivienda y el tipo de mejora realizada.
¿Qué ocurre con las viviendas compartidas o la propiedad en proindiviso?
En los casos donde la propiedad de la vivienda está compartida (por ejemplo, varios hermanos que heredan o una pareja no casada), la parte de gastos deducibles corresponde a la cuota de participación de cada uno en la propiedad. Si uno de los copropietarios pone en alquiler su parte, podría deducir su porcentaje de los gastos proporcionales a su titularidad y uso arrendado.
En situaciones de alquiler parcial de vivienda, lo mismo aplica: solo la parte de los gastos imputable al espacio alquilado puede deducirse, calculando la proporción según superficie.
Por otra parte, si se subarrienda una habitación en una vivienda habitual, pueden deducirse los gastos de comunidad en proporción directa al espacio compartido para el subarriendo, siempre que se declaren los ingresos obtenidos.
Requisitos y documentación para deducir legalmente
Para poder deducir los gastos de comunidad en la renta, el contribuyente debe atenerse a una serie de obligaciones legales y documentales:
- Conservar todas las facturas, recibos y justificantes de pago, emitidos a nombre del propietario e identificando claramente el concepto y el año correspondientes.
- Poseer los acuerdos de la junta de propietarios en los que se aprobaron las derramas o gastos comunitarios excepcionales.
- Presentar correctamente el alquiler en la declaración de la renta, declarando los ingresos y reflejando los gastos deducibles en los apartados correspondientes del programa Renta Web o modelo oficial de declaración.
- En el caso de deducción por obras de mejora, adjuntar los certificados energéticos o técnicos requeridos por la ley.
Adicionalmente, para aplicar deducciones autonómicas (alquiler, reforma, eficiencia), pueden solicitarse requisitos adicionales, como la inscripción de la fianza en el organismo autonómico correspondiente, límites máximos de ingresos y porcentaje de gasto sobre la base imponible.
Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, solo se permite la deducción por alquiler si la renta anual no supera 26.414 euros (individual) o 37.322 euros (conjunta), y solo si el gasto en alquiler supera el 20% de la base imponible anual. Es fundamental consultar la normativa autonómica aplicable para conocer posibles ventajas adicionales en tu territorio.
En resumen, no todos los propietarios pueden deducir los gastos de comunidad en la renta. Solo se admite para quienes obtienen ingresos por arrendamiento —incluidos subarriendos declarados— y, con carácter muy restringido, para determinados gastos excepcionales en rehabilitación o eficiencia. Debes conservar documentación rigurosa y declarar adecuadamente cada concepto. Si tienes dudas sobre tu caso concreto, conviene consultar a un asesor fiscal especializado, ya que la normativa evoluciona y puede variar en función de la comunidad autónoma.
Para ampliar conceptos vinculados, puedes consultar la definición y legislación sobre propiedad horizontal en España.
